Quy trình cần thiết cho việc mua nhà đất

Mua nhà đất là chuyện lớn, phát sinh việc nắm giữ tài sản có giá trị (gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản có trên đất). Pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ về thủ tục để nắm giữ tài sản này và người tham gia hoạt động này cũng cần thực hiện quy trình mua bán đúng theo quy định để đảm bảo rằng quyền lợi chính đáng của mình sẽ được pháp luật bảo vệ khi gặp các vấn đề phát sinh.

Tuy nhiên có thể nói trong thực tế hiện nay rất phổ biến việc người dân tiến hành các giao dịch trong lĩnh vực này mà không theo đúng quy định của pháp luật với cách thức giao dịch thông qua "giấy viết tay". Điều này ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua nhà đất mà có thể kể ra đây một số trường hợp cụ thể như: người mua mua phải nhà đất không có nguồn gốc rõ ràng (không có "sổ đỏ") hoặc nhà đất có "sổ đỏ" nhưng chưa được phép chuyển nhượng ("sổ đỏ" nợ thuế), nhà đất trong tình trạng tranh chấp, nhà đất trong diện quy hoạch giải tỏa, nhà đất không được làm "sổ đỏ" ...... Những điều ấy sẽ dẫn tới những khó khăn cho người mua trong việc được đứng tên hợp pháp với mảnh đất mình đã mua (thường là với một số tiền lớn), và có thể là những thiệt hại về tài sản phát sinh khác.

Lý giải về việc mua bán nhà đất mà không tuân theo quy trình của pháp luật trên, lý do trước tiên có thể thấy đó là người đi mua nhà đất đã không nắm được những quy định của Nhà nước (được gọi là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất), hay thiếu kỹ năng để tiến hành giao dịch thông qua quy trình có sự bảo trợ của Nhà nước. Lý do tiếp theo có thể đến từ việc nôn nóng về tâm lý của người mua, việc đặt lòng tin quá mức vào những người môi giới trung gian (cò đất), và sự tự tin vào "kinh nghiệm" mua bán nhà đất theo cách thức "giấy viết tay" của bản thân hoặc người quen ....

Đây có thể coi là sự vô trách nhiệm của người mua với chính tài sản của mình.

Để hạn chế những thiệt hại khi tham gia hoạt động mua bán nhà đất, tốt nhất người mua nên tìm hiểu và thực hiện quy trình mua bán nhà đất theo đúng quy định của Nhà nước. Nếu có thể, thì việc nhờ tới các văn phòng luật sư là điều rất cần thiết.

Với những người có sự tự tin vào khả năng nắm hiểu quy định của pháp luật để có thể tự mình thực hiện giao dịch theo quy định thì các bước dưới đây sẽ là một gợi ý tốt (sau khi người mua đã có quyết định sẽ tiến hành giao dịch):

Bước 1. Ký hợp đồng đặt cọc.

- Lý do: việc ký hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo cho người bán ngừng tiếp xúc với những người mua khác đồng thời để người quyết định mua có thời gian thẩm định về nhà đất ấy.

- Nội dung không thể thiếu trong hợp đồng đặt cọc:

+ Thông tin đầy đủ về địa chỉ nhà đất cũng như thông tin đầy đủ về nhân thân của bên bán và bên mua.

+ Điều khoản chốt mức giá bán thỏa thuận.

+ Điều khoản điều kiện mua: mua nhà đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("sổ đỏ") với đầy đủ thông tin có liên quan, không có gì lừa dối, không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, không bị cầm cố .... Thỏa thuận về bên sẽ thanh toán cho nhà nước và các cơ quan liên quan về thuế thu nhập của người bán và các loại phí cho việc tiến hành việc mua bán.... 

+ Điều khoản phạt đối với người bán khi họ không tiến hành mua bán theo nội dung hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận (thông thường khi đó người bán cần phải trả lại tiền đặt cọc và đền bù thêm số tiền đúng bằng số tiền đặt cọc. Vì vậy người mua nên đặt cọc một số tiền đủ để khiến cho người bán không muốn đưa ra quyết định phá vỡ hợp đồng đặt cọc).

+ Điều khoản được phép hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và lấy lại tiền đặt cọc của người mua khi nhà đất không đạt đủ các điều kiện đã nêu trên (đây là điều khoản rất chính đáng và rất cần thiết đối với người mua, thỏa mãn khả năng tiếp tục hoặc chấm dứt việc giao dịch mà không gây thiệt hại cho người mua khi mà nhà đất thuộc diện "có vấn đề").

+ Thời hạn của Hợp đồng đặt cọc (điều này giúp người mua có thời gian để thẩm định thông tin nhà đất).

(mẫu Hợp đồng đặt cọc có tại rất nhiều website). 

Bước 2: Thẩm định thông tin nhà đất

Người mua cần photocopy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán, sau đó liên hệ với UBND xã phường hoặc Phòng Địa chính quận, huyện để nhờ thẩm định thông tin về nhà đất đó để có kết luận về việc nên/không nên hoặc được phép/không được phép mua bán đối với nhà đất ấy.

Bước 3: Thực hiện giao dịch tại Phòng Công chứng

Toàn bộ những thủ tục lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ do Phòng Công chứng thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất

Thực hiện và nộp hồ sơ theo quy định của Phòng Địa chính quận huyện để sớm khẳng định quyền đối với nhà đất đã mua.


Như vậy, trước khi bắt tay vào giao dịch mua bán nhà đất, nếu người mua thống nhất được với người bán về trình tự với các bước như trên, việc mua bán sẽ đảm bảo được lợi ích cho người mua, tránh cho người mua những rủi ro không đáng có.

Trương Chi